Доклад об обеспечении реализации положений Жилищного Кодекса РФ на территории Балаковского муниципального образования

Доклад об обеспечении реализации положений Жилищного Кодекса РФ на территории Балаковского муниципального образования


1. Жилищный Кодекс РФ на основании ст.1 ФЗ “О введении в действие Жилищного Кодекса РФ” вступил в действие с 01 марта 2005г.
Новый Жилищный Кодекс закрепляет обеспечение условий для осуществления гражданами своего права на жилище. Регулирует жилищные отношения участников этих отношений: граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, устанавливает пути защиты жилищных прав.
Определяет компетенцию органов местного самоуправления в жилищных правоотношениях, к которым относится:
-установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договору социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда,
-принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые,
-признание в установленном порядке жилых помещений непригодными для проживания;
-учет муниципального жилищного фонда,
-ведение учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма ,
-определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
-предоставление по договорам социального найма жилых помещений,
-согласование переустройств и перепланировок жилых помещений,
-осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда
Федеральным законом “О введении в действие Жилищного Кодекса РФ” предусмотрено:
-ограничение на бесплатную приватизацию жилья до 01.01.2007г.,
-возможность приватизации квартир, занимаемых по договору социального найма, полученных до 01.03.2005г.,
-предоставление права малоимущим гражданам, приватизировавшим жилье, до 01.01.2007г. передать его в государственную или муниципальную собственность,
-обязанность жилищных кооперативов, в которых все члены полностью внесли паевые взносы, преобразовать в ТСЖ либо ликвидировать до 01.01.2007г.

2. Жилищный фонд
Новым Жилищным Кодексом закреплены понятия общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно ст.19 в зависимости от форм собственности жилищный фонд подразделен на жилищный фонд: частный, государственный, муниципальный.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд: социального использования, специальный, индивидуальный, коммерческого использования.

3. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, перепланировка и переустройство жилого помещения.
Жилищным Кодексом определены условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.
Условия и порядок перевода:
На основании ст. 23 ЖК РФ перевод осуществляется органом местного самоуправления с учетом соблюдения требований законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома, или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. При этом согласия соседей не требуется.
Регламентированы Жилищным Кодексом основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, которое осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Статьей 29 ЖК РФ установлены последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения, в частности, приведение такого жилого помещения в прежнее состояние в разумный срок, в противном случае такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ЖК порядке - в отношении собственника жилого помещения. В отношении нанимателя такого жилого помещения договор социального найма подлежит расторжению в судебном порядке.
Для обеспечения условий перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое Комитету по управлению имуществом необходимо разработать соответствующее Положение и создать комиссию для решения указанных вопросов. Деятельность Балаковского муниципального образования по переустройству и перепланировке жилых помещений осуществляется на основании Постановления Главы БМО № 2506 от 06.07.2004 г.
При этом КЖХ администрации БМО осуществляет контроль за выполнением работ и соответствию их проекту перепланировки. Также Комитетом ЖХ выдается предписание на приостановление работ по переоборудованию и перепланировке с передачей документации в Жилищную инспекцию и в судебные органы.

4. Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан
Нововведением Жилищного кодекса является отношение между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи. В соответствие со ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Одновременно устанавливаются гарантии и права бывших членов семьи собственника.
Собственник жилого помещения, согласно ЖК РФ несет бремя его содержания, а также бремя содержания общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника, которая пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Новым ЖК РФ определяется и право собственности на общее имущество комнат собственников в коммунальной квартире.

5. Договор социального найма жилых помещений
Изменены условия и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Право на бесплатное предоставление жилого помещения по договору социального найма предоставляется малоимущим гражданам, которые признаны таковыми органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта.
В соответствии с новым Жилищным Кодексом РФ предоставление жилых помещений производится в порядке очередности исходя из времени принятия граждан на учет и включения их в списки на получение жилых помещений по договору социального найма, за исключением некоторых категорий граждан - внеочередников, в частности, детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний.
Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется в соответствие с нормой предоставления жилого помещения, которая устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровне обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Упразднен ордер на занятие жилья, предоставляемого по договору социального найма, как основание для вселения в жилое помещение.
В связи с этим Балаковскому муниципальному образованию необходимо установить учетную норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма с учетом уровня обеспеченности жилыми помещениями.
Исполнителями являются Управление муниципального жилья и жилищной политике и Совет депутатов БМО.
При этом Комитету ЖХ переданы права по заключению договора социального найма от имени собственника муниципального жилищного фонда.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Согласно договора социального найма наймодатель жилого помещения обязан в том числе:
- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Согласно договора социального найма наниматель жилого помещения обязан в том числе:
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев является основанием для расторжения договора социального найма по требованию наймодателя в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Если наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, указанные лица по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Допускается возможность заключения нанимателем с согласия наймодателя договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма и право нанимателя на вселение временных жильцов.
Жилищным кодексом установлено право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма.
Ответственные - КЖХ, как наймодатель; Управление муниципального жилья.

6. Специализированный жилищный фонд
Установлен правовой режим специализированных жилых помещений, которые предоставляются гражданам для временного проживания по договору найма специализированного жилого помещения.
К таким относятся следующие жилые помещения:
- служебные,
- общежития,
- маневренного фонда,
- в домах системы социального обслуживания населения,
- для временного поселения вынужденных переселенцев,
- для временного поселения лиц, признанных беженцами,
- для социальной защиты отдельных категорий граждан (на условиях договора безвозмездного пользования).
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут как по соглашению сторон так и по решению суда. Основания расторжения этого договора по требованию наймодателя такие же, как и по договору социального найма. В случае расторжения договора граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, за исключением определенной категории граждан.
Ответственные: Управление муниципального жилья. При этом Комитету ЖХ необходимо разработать договор найма специализированного жилого помещения.

7. ЖСК, ТСЖ
Новым Жилищным кодексом установлены организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе право граждан на вступление в жилищные кооперативы, управление жилищным кооперативом, порядок реорганизации и ликвидации жилищного кооператива.
Жилищном кодексом определены создание и деятельность, товариществ собственников жилья (ТСЖ), правовое положение членов ТСЖ.

8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Жилищный кодекс определяет обязанность, структуру и порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
- плату за наем,
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда),
- плата за коммунальные услуги.
Для собственника жилого помещения в многоквартирном доме плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
- плата за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, ежемесячно, до 10 числа месяца следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором на управление многоквартирным домом.
Лица, несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты от невыплаченных в срок
сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня, после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам социального найма и найма жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения.
Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органом местного самоуправления.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещения в этом доме с момента возникновения права собственности на помещение в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт многоквартирного дома.
Новым Жилищным кодексом определяется порядок предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.
Субсидии предоставляются органом местного самоуправления, или уполномоченным им учреждением, на основании заявлений граждан.
С учетом вышеизложенного необходимо ввести в действие механизм взимания пени. Ответственные: Комитет ЖХ.

9. Управление многоквартирными домами
Новым в Жилищном кодексе является право собственников жилых помещений осуществлять управление многоквартирными домами. Определены три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление ТСЖ, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Установлены компетенция общего собрания собственников помещений, а также порядок проведения собрания, принятия решения, возможность заочного голосования по вопросам управления многоквартирным домом. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года, до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников, органов управления ТСЖ, жилищного кооператива, или иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме предусматривает заключение договоров на оказание услуг содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме на основании решения общего собрания собственников. Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени.
Органы местного самоуправления обязаны создать благоприятные условия для управления многоквартирными домами.
Ответственным за разработку методических рекомендаций по осуществлению управления гражданами многоквартирными домами, договора управления многоквартирным домом - Комитет ЖХ при активном участии БТИ, земельного комитета, Регистрационной палаты.

Необходимо обеспечение организации тендера на право осуществления деятельности в качестве управляющей компании. Ответственный – администрация БМО.